產(chǎn)業(yè)是促進城市不斷發(fā)展的動力,而城市是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支點。風(fēng)口之下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展成為時下的重要話題。
在黨的“二十大”報告中，明確指出高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家的首要任務(wù)，并將“建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系”作為貫徹實施高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為企業(yè)承載、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、科技創(chuàng)新的重要載體，如何更好地服務(wù)于入園企業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)向快向好，已成為園區(qū)共同的發(fā)展目標(biāo)，而精細化運營則是新時期下產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的新探索。
本文對當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的精細化運營做了解讀，或可對布局園區(qū)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來一定啟發(fā)。
2022年12月，上海市開發(fā)區(qū)協(xié)會起草并發(fā)布了《產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)服務(wù)體系建設(shè)規(guī)范》，標(biāo)志著產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)由百家齊放進入到了綱舉目張，由原生、粗放的發(fā)展模式進入到了精細化發(fā)展模式?！兑?guī)范》將企業(yè)服務(wù)規(guī)劃為綜合運營服務(wù)及專業(yè)服務(wù)，其中，專業(yè)服務(wù)又可進一步劃分為管理賦能服務(wù)、產(chǎn)業(yè)科創(chuàng)服務(wù)以及生活配套服務(wù)，基本涵蓋了目前主要園區(qū)的服務(wù)內(nèi)容。
具體來看，園區(qū)精細化運營經(jīng)歷了四個發(fā)展階段：
時至今日，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)走過了以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主的階段，園區(qū)招商引資也已從政策招引走向了服務(wù)招引。園區(qū)精細化運營不僅促成了開發(fā)主體的多元化經(jīng)營，同時也有利于提升園區(qū)企業(yè)生產(chǎn)，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
從園區(qū)開發(fā)企業(yè)營收來看，精細化運營已經(jīng)成為園區(qū)收入的重要來源。以中電光谷為代表，園區(qū)運營服務(wù)收入占總營收的53.4%，而電子城、市北高新的服務(wù)收入也超過30%。
園區(qū)運營的本質(zhì)即在于此——實現(xiàn)開發(fā)主體與入園企業(yè)的共生式發(fā)展，伴隨相互之間聯(lián)系與粘性的不斷加深，所創(chuàng)造的價值與收益也不斷提升，并最終實現(xiàn)經(jīng)濟價值向社會價值轉(zhuǎn)化。
目前，主流園區(qū)開發(fā)主體在運營模式上已由第二、三階段向第四階段邁進，比如張江的4+N集成服務(wù)、中電光谷的P+EPC+O體系、聯(lián)東的全周期解決方案等，這些全流程精細化服務(wù)成為企業(yè)重要的戰(zhàn)略舉措。
● 案例參考1：張江高科——“新三商”戰(zhàn)略下構(gòu)建“4+N集成服務(wù)”
張江高科成立于上世紀(jì)90年代，致力于推動科技園區(qū)土地、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，業(yè)務(wù)收入主要源于土地批租和政府補貼。
2000年起，公司開始第一次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，通過改建物業(yè)進行租售，將土地開發(fā)價值向下游延伸。
2006年，公司開始二次創(chuàng)業(yè)，提出“一體兩翼”，即以特色房產(chǎn)運營為主導(dǎo)，專業(yè)化創(chuàng)新服務(wù)提供和高科技產(chǎn)業(yè)投資為增值兩翼的產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展。
2014年，明確以科技投行作為戰(zhàn)略發(fā)展方向，推出“新三商”戰(zhàn)略——科技地產(chǎn)商（全產(chǎn)品線）、產(chǎn)業(yè)投資商（全創(chuàng)新鏈）和創(chuàng)新服務(wù)商（全生命周期）。
作為全國領(lǐng)先的“創(chuàng)新服務(wù)商”，隨著入駐企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量不斷提高，張江高科從只為入駐企業(yè)提供簡單入駐服務(wù)，到整合兄弟成員公司及下屬子公司在知識產(chǎn)權(quán)、金融貸款、人才培訓(xùn)、技術(shù)服務(wù)等層面經(jīng)驗，逐步發(fā)展成為企業(yè)提供多類別、高質(zhì)量的服務(wù)，針對入園企業(yè)，設(shè)4大平臺20余項服務(wù)內(nèi)容。
以張江高科的發(fā)展脈絡(luò)為參考，可以清晰地厘清園區(qū)與企業(yè)共生的發(fā)展態(tài)勢。
其中，張江針對其生物醫(yī)藥這一特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，在傳統(tǒng)服務(wù)基礎(chǔ)上，還特別配置了專屬的服務(wù)內(nèi)容以體現(xiàn)其增值價值。
● 案例參考2：中電光谷——“P+EPC+O”模式
中電光谷逐步形成包含“策劃、設(shè)計、運營”全流程體系的P+EPC+O模式，即以策劃為切入點，設(shè)計采購建造一體化交付為落腳點，以專業(yè)化的運營來配合投資主體共同完成產(chǎn)業(yè)服務(wù)的工作。通過“三位一體”的責(zé)任主體架構(gòu)，串聯(lián)起項目策劃、設(shè)計采購件建造、專業(yè)化運營、物業(yè)管理服務(wù)、園區(qū)餐飲及酒店服務(wù)、數(shù)字園區(qū)系統(tǒng)、園區(qū)金融服務(wù)等15大類園區(qū)綜合業(yè)務(wù)。
企業(yè)業(yè)務(wù)重心也逐步向園區(qū)運營方向轉(zhuǎn)變，除為入駐產(chǎn)業(yè)園的入園企業(yè)提供多元化、一站式的園區(qū)運營服務(wù)外，還將上述多種運營業(yè)務(wù)能力進行整合，對外輸出服務(wù)。比如說，中電光谷的產(chǎn)業(yè)生態(tài)研究院、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究所等單位負(fù)責(zé)項目規(guī)劃策劃，同時整合旗下建筑設(shè)計院、建設(shè)施工子公司等產(chǎn)業(yè)鏈資源提供設(shè)計建造服務(wù)，通過中電節(jié)能提供能源服務(wù)，依托零度資本和中電中金兩只基金提供金融支持。在數(shù)字化運營方面，中電光谷依托于中國電子的網(wǎng)信資源， AI二次算法、IOT 聯(lián)動平臺，推出園區(qū)數(shù)字運營系統(tǒng)。
根據(jù)企業(yè)年報，2021年中電光谷企業(yè)收入為45.30億，其中園區(qū)運營服務(wù)收入達21.50億，包括設(shè)計與建造服務(wù)收入7.26億，較2020年同期上漲65.0%，物業(yè)管理服務(wù)收入7.60億，園區(qū)能源、園區(qū)金融等其他服務(wù)收入3.73億，構(gòu)成園區(qū)服務(wù)收入的主要來源。
目前，中電光谷已經(jīng)與多個地方政府和平臺公司簽訂前期策劃(P)類合作，并且在咸陽、成都、宜昌、寧波、郴州、哈爾濱、淮安、太原等地的8個項目在完成(P)之后逐步落實(EPC)進程，其中2021年落地項目6個。其中寧波濱江新城項目EPC合同達1.7億，南昌江南科創(chuàng)園項目EPC合同達2.8億。
● 案例參考3：聯(lián)東——全周期園區(qū)解決方案
聯(lián)東全周期產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營解決方案涵蓋策劃定位、園區(qū)設(shè)計、成本管理、工程管理、招商服務(wù)、運營服務(wù)、品牌授權(quán)等8大范疇，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運營的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)組織及園區(qū)運營優(yōu)勢，通過管理輸出方式賦能園區(qū)，推動園區(qū)的高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。
圍繞核心產(chǎn)業(yè)，聯(lián)東整合兩院四平臺，塑造產(chǎn)業(yè)核心力。其中，兩院為：產(chǎn)業(yè)研究院與設(shè)計研究院；四平臺分別為數(shù)字化產(chǎn)業(yè)研究平臺、大數(shù)據(jù)招商平臺、數(shù)字化智慧園區(qū)平臺以及鏈上U谷。
聯(lián)東依托產(chǎn)業(yè)研究院以及370多個園區(qū)的成功落位經(jīng)驗，建立定位力、設(shè)計力、招商力、運營力、品牌力為一體的產(chǎn)服五力模型。圍繞政策/資料/專家/案例四庫資源共享，通過企業(yè)公海、智能算法、精準(zhǔn)挖掘、靶向招商進行大數(shù)據(jù)招商，為園區(qū)企業(yè)提供金融、政策、人才、生活、智慧等方面的服務(wù)，為精細化運營奠定了良好的基礎(chǔ)，為園區(qū)企業(yè)提供更加專業(yè)的服務(wù)。
截至目前，聯(lián)東輕資產(chǎn)重點布局江浙滬，以及長三角、珠三角板塊。2022年已建成園區(qū)項目數(shù)量（含產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)等）49個，面積超500萬平方米；儲備園區(qū)項目數(shù)量28個。累計幫助77位客戶進行園區(qū)開發(fā)與運營管理，完成產(chǎn)業(yè)策劃、規(guī)劃方案及設(shè)計咨詢、施工圖合計約1600萬平方米，招引企業(yè)近2000家。
從以上三個案例可以看出，精細化運營，不僅限于服務(wù)。后者以入園企業(yè)為對象，聚焦于園區(qū)建成后的落地服務(wù)。而前者則貫穿園區(qū)發(fā)展全周期，以政府、企業(yè)需求為導(dǎo)向，業(yè)務(wù)不斷向前延伸，從項目的規(guī)劃拿地階段，到產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品設(shè)計、成本控制、項目融資、招商運營、退出路徑等階段介入項目，從而保證產(chǎn)品設(shè)計階段能夠提前了解目標(biāo)入駐企業(yè)的偏好和規(guī)劃設(shè)計需求，并將其反映到產(chǎn)品指標(biāo)中去，最大化保證后期的招商運營成績，實現(xiàn)聚人才、集產(chǎn)業(yè)、共成長的終極發(fā)展目標(biāo)。
因此，園區(qū)精細化運營必須前置，要早于物業(yè)載體建造，而不是一個后期配套服務(wù)部門。
未來，需要充分調(diào)動企業(yè)資源整合能力，在具備良好的園區(qū)建設(shè)優(yōu)勢基礎(chǔ)之上對資源加以整合，打造全流程的運營體系，為園區(qū)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，助力園區(qū)企業(yè)快速成長發(fā)展。
精細化運營有利于增強園區(qū)主體與入園企業(yè)的議價能力，在激烈的競爭環(huán)境中脫穎而出。如星河WORLD租金單價相比同地段、同等級的其他園區(qū)溢價20%-30%的水平，其園區(qū)運營唯一的考核指標(biāo)就是客戶滿意度。
因此，不同企業(yè)在構(gòu)建運營體系的時候，一方面需要對潛在客戶需求進行排摸，另一方面，更需要深入研究公司自身的優(yōu)勢、資源、戰(zhàn)略、現(xiàn)狀，提煉歸納出符合公司特色、符合入園企業(yè)需求、適應(yīng)市場大勢的企業(yè)服務(wù)體系和內(nèi)容。
根據(jù)項目經(jīng)驗，一般將企業(yè)客戶大致分為五個類型：辦公型、孵化辦公型、總部辦公/研發(fā)辦公型、研發(fā)試驗型、生產(chǎn)型企業(yè)。
結(jié)合企業(yè)不同需求，從“園區(qū)有什么企業(yè)就用什么”逐步向“企業(yè)要什么園區(qū)就給什么”轉(zhuǎn)變。一般而言， 園區(qū)服務(wù)細分的關(guān)鍵在于各項服務(wù)的需求度、利用度、重要性、潛力值、盈利性。通過將企業(yè)服務(wù)項進行分級分類，方便企業(yè)開展服務(wù)細項研究，找出特色、找出優(yōu)勢，搭建企業(yè)服務(wù)體系。例如：e通世界通過前期溝通，將客戶分為重點客戶、常規(guī)客戶和初創(chuàng)型客戶三檔，根據(jù)客戶資質(zhì)、發(fā)展?jié)摿?、企業(yè)需求給予相適應(yīng)的企業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)。
企業(yè)在塑造各自精細化運營護城河的時候，可以考慮從“客戶分類”運營、“數(shù)字化”賦能運營、“資源整合”運營等多個維度切入，將精細化運營作為重要抓手，不僅有利于園區(qū)內(nèi)功的夯實，同時也有利于品牌發(fā)展，推動企業(yè)核心競爭力建設(shè)。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已然進入存量時代，越來越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)不得不開始對存量資源進行盈利的深度挖掘，轉(zhuǎn)戰(zhàn)輕資產(chǎn)運營模式；與此同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的類型也在不斷地更新迭代，由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型。這就要求產(chǎn)業(yè)運營商從單純的園區(qū)建設(shè)向全周期運營延伸業(yè)務(wù)，在此期間結(jié)合自身特色，尋求變局，尋求藍海。伴隨著參與主體的多元化、運營模式的精細化、市場價值的認(rèn)可化，將賦予我們嶄新的運營視角與思路。