商業(yè)物業(yè)運營是項目提升品質(zhì)的核心

2025-06-25 17:06:04

物業(yè)營運長期處于房地產(chǎn)開發(fā)和建筑產(chǎn)業(yè)鏈的末端，不被開發(fā)者重視，但實則上它應(yīng)是整個產(chǎn)業(yè)鏈中最接近消費者市場的前端。隨著商業(yè)地產(chǎn)競爭的驅(qū)動，現(xiàn)已開啟物業(yè)營運價值的新時代。如果說定位招商是項目開業(yè)的關(guān)鍵，那么物業(yè)運營是項目提升品質(zhì)的核心。

商業(yè)地產(chǎn)對物業(yè)營運的新要求

商業(yè)物業(yè)營運變革必須要實現(xiàn)從傳統(tǒng)物業(yè)營運到現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)營運的轉(zhuǎn)型。

商業(yè)物業(yè)營運服務(wù)提供的不僅是傳統(tǒng)的客服、保潔、保安、保綠、設(shè)備維護(hù)管理服務(wù)，應(yīng)更多地關(guān)注如：

商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計功能是否符合項目的市場定位、日常營運；
關(guān)注設(shè)備設(shè)施是否能最大程度的體現(xiàn)項目建設(shè)性價比；
附屬服務(wù)功能是否滿足于今后客戶的需求等問題，這對商業(yè)物業(yè)營運工作都提出了更高挑戰(zhàn)。

商業(yè)物業(yè)營運既是商業(yè)地產(chǎn)前期規(guī)劃的一個重要組成部分，也是商業(yè)地產(chǎn)后期良性運營發(fā)展必不可少的一環(huán)。建立以商業(yè)物業(yè)營運早期介入?yún)⑴c項目開發(fā)、設(shè)計、招商、運營相結(jié)合及后期的現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)營運品質(zhì)提升必將成為新時期商業(yè)物業(yè)營運變革的主要方向。

城市綜合體是最復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)。所以，商業(yè)物業(yè)營運服務(wù)更是一個需運用前瞻、系統(tǒng)的商業(yè)運營邏輯與視角、最敏銳的行業(yè)觸角和最具實效的管理經(jīng)驗，幫助開發(fā)商解決城市綜合體項目多業(yè)態(tài)（購物中心+超市、辦公樓+酒店、公寓+底商、車庫+城市交通）建設(shè)成本、經(jīng)營管理、有效降底商業(yè)項目后期運營成本，創(chuàng)造最大商業(yè)價值的“參與者”；同時也是與城市綜合體經(jīng)營團(tuán)隊涉及的財務(wù)統(tǒng)籌、招商管理、市場企劃、運營等多部門統(tǒng)一各自理念、管理流程、價值取向的差異，避免造成對城市綜合體項目經(jīng)濟利益和社會效益損失弊癥的“主角”。

實踐證明：一個商業(yè)地產(chǎn)項目成功與否不僅取決于前期的戰(zhàn)略思考、投融資、規(guī)劃設(shè)計建設(shè)、招商及建成后的持續(xù)運營，提檔升級。其經(jīng)營價值、資產(chǎn)升值和資本價值更依賴于長期的高水準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)營運服務(wù)和管理。沒有優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)營運服務(wù)，就沒有成功的商業(yè)地產(chǎn)項目。

商業(yè)物業(yè)管理

應(yīng)貫穿于項目的全生命流程

“商業(yè)物業(yè)管理早期介入的時機應(yīng)貫穿于城市綜合體資產(chǎn)管理操作全生命周期”的理念目前已受到行業(yè)的廣泛認(rèn)同。

物業(yè)管理企業(yè)在接管商業(yè)項目之前就提早介入，以物業(yè)管理運營的角度對商業(yè)項目從規(guī)劃設(shè)計、使用功能、設(shè)施設(shè)備選型、施工質(zhì)量、環(huán)境影響、消防安全、裝飾品質(zhì)、使用維修便利等提出建議。為項目的建設(shè)及今后的投入使用創(chuàng)造先天條件，并且最大化節(jié)約建設(shè)資金，為今后良好的物業(yè)管理及運營服務(wù)打下基礎(chǔ)。

同時，根據(jù)項目的建設(shè)特點，依據(jù)市場定位/使用者對物業(yè)管理服務(wù)要求，初步制訂物業(yè)管理服務(wù)方案、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項目。應(yīng)當(dāng)強調(diào)的是，在規(guī)劃設(shè)計階段工作將是實現(xiàn)物業(yè)今后營運服務(wù)效益的最重要階段。

商業(yè)物業(yè)運營在前期籌備階段需要解決的主要問題：

物業(yè)營運和招商、運營部門對各業(yè)態(tài)機電配置、交房標(biāo)準(zhǔn)的把控重點溝通，解決矛盾；
編制營運所需的各種文件，主要包括：《業(yè)主公約》、《租戶手冊》、《物業(yè)管理合同》、《店招設(shè)計規(guī)制》、《二次裝修管理手冊》、《開閉店管理規(guī)定》、《消防安全管理協(xié)議》等；
設(shè)計物業(yè)營運部門組織機構(gòu)的運作方案及規(guī)章制度；
物業(yè)保潔（開荒）、保安、綠化、石材養(yǎng)護(hù)、垃圾清運、工程設(shè)施外委招投標(biāo)。
由于前期準(zhǔn)備階段的專業(yè)性非常強，成功的前期準(zhǔn)備工作可為后期實際運作打下良好的基礎(chǔ)，可以極大避免今后管理的隨意性，最大限度地規(guī)避今后的管理風(fēng)險，并充分體現(xiàn)項目發(fā)展的建設(shè)目的。

商業(yè)物業(yè)運營在開業(yè)啟動階段的工作重點：

物業(yè)的設(shè)備設(shè)施接管驗收、基建缺陷整改、設(shè)備設(shè)施調(diào)試；
物業(yè)的設(shè)備設(shè)施管理、保養(yǎng)、維護(hù)計劃；
物業(yè)營運與營運管理界面的劃分；
辦理租戶收樓、二裝設(shè)計、裝修對接；
租戶裝修手續(xù)及監(jiān)管、竣工驗收；
建立物業(yè)營運的檔案資料、租戶資料；
物業(yè)營運各類培訓(xùn)及招投標(biāo)；
開業(yè)籌備沖刺。

這一階段的工作紛繁復(fù)雜，因此在制訂出各種計劃的同時，要嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)環(huán)相扣。在為租戶提供服務(wù)的同時，加強與營運部門溝通，向租戶宣傳管理公司的管理規(guī)定，以謀求租戶的理解支持并及時根據(jù)租戶的要求，調(diào)整各種管理計劃，以求更加適合、滿足租戶之需求。

商業(yè)物業(yè)運營在運營服務(wù)階段的工作重點：

包括不限于營銷活動、設(shè)施設(shè)備管理、秩序維護(hù)、環(huán)境管理、消防管理、客戶服務(wù)、客戶滿意度、車庫秩序、裝修改造、商鋪店面等內(nèi)容。

商業(yè)物業(yè)運營在運營團(tuán)隊方面需要注意的問題：

城市綜合體在經(jīng)歷了前四個階段的過程，并實現(xiàn)了穩(wěn)場運營的情勢下，商業(yè)物業(yè)營運需要實施細(xì)節(jié)化管理，實現(xiàn)團(tuán)隊整體素質(zhì)的蛻變。其意義在于讓團(tuán)隊徹底擺脫從初創(chuàng)階段的個人英雄主義、經(jīng)驗主義，向標(biāo)準(zhǔn)化、量化管理、持續(xù)優(yōu)化方向變革。

通過把握商業(yè)物業(yè)營運運營管理的關(guān)鍵，建立具有明確性、衡量性、可實現(xiàn)、相關(guān)性、時限性的績效考核機制；
改善原有流程不清晰、指標(biāo)模糊、執(zhí)行力不足的弊端；
加強人員流程指標(biāo)的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，制定團(tuán)隊的工作目標(biāo)和員工的績效目標(biāo)，進(jìn)一步降低管理風(fēng)險；
自覺參照和實現(xiàn)ISO9001質(zhì)量管理體系/ISO14001環(huán)境管理體系/OHSAS 1800職業(yè)健康安全管理體系/LEED-EB認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)；
實現(xiàn)項目持續(xù)改進(jìn)和管理品質(zhì)提升，提高項目核心競爭力；
實現(xiàn)城市綜合體資產(chǎn)保增、增值功能。

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